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全面降准迎来刚需购房好时机

2019-01-07

2月4日,央行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点,将释放资金约1.5万亿元。降准消息一出,整个市场都在骚动,出现了不少房价看涨的声音。此次全面降准真的能刺激楼市迎来新一轮上涨吗?

虽然政策一直强调是扶持小微企业,但此次释放的资金肯定会有部分流向房地产。全面降准增加了市场流动性,首先房地产企业更容易获得贷款,现金流更加充裕,缓解资金压力。其次,对于购房者来说,个人贷款利率降低是大趋势,购房成本将有所降低。但这不意味着房价会迎来新一轮暴涨,“房住不炒”的政策基调没有变,此次全面降准即使能对楼市起到作用也仅仅是对冲降温,维护市场稳定,而不是为了靠刺激房楼市拉动经济。

谨防泡沫加剧 降准不是为了“救市”

目前经济下行压力虽然大,但靠刺激楼市拉动经济的想法太危险,看看日本就知道了。1991年日本房地产泡沫破裂,房价断崖式下跌,日本经济持续低迷20年。在此之前,日本人认为土地不会贬值,只要是东京的房子就不会贬值,坚信政府会一直支持房地产。当时的日本房地产可谓一天一个价,企业、个人都怕错过时机疯狂买房。央行贴现率低,贷款利率也很低,宽松的货币政策也给当时头脑发热的人们创造了有利条件。

1986年-1988年是日本房地产最后疯狂的3年,每年日本的地价总额增量都超过了GDP,1987年更达到了GDP的1.19倍!房地产市场疯狂的投机导致了经济虚假繁荣,严重挤压了实体经济的发展,广场协议的签署加上日本人口增长出现拐点,日本政府选择主动戳破房地产泡沫,日本经济一蹶不振,持续低迷20年。

对比我国当前情况,房价持续高增长、人口红利消失、过度依赖楼市……与当初的日本有太多相似。但不同的是我们有日本等国的前车之鉴,政府的宏观调控能力也是要远超当年的日本。相比直接戳破泡沫,采取手段及时遏制泡沫继续膨胀,才能避免破裂引发的危机。新时代证券首席经济学家潘向东表示,此次降准后,在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下,再次走全面刺激楼市的老路的可能性不大。

楼市企稳 刚需购房正当时

之前提到此次降准有利于引导房贷利率下行,对于刚需来说是个利好消息。刚需早晚都要买房,利率低了自然掏的钱就少了。2018年,房贷利率较高,普遍上浮10%-15%。对于银行来说,个人房贷属于优质资产,降准后银行资金面充裕,势必会加大投放力度,利率上浮部分也将逐步回缩。

但刚需能支撑起整个房地产市场吗?易居房地产研究院副院长杨红旭表示:“我们必须认识到,光靠个人房贷的小幅放松,尚不能立即促进房价反弹。2019年全国主要城市房价下跌、探底的主趋势不会因此而改变。从实证来看,2018年已经有四次降准,但多数房价却在2018年9月出现下跌的拐点,如今仍在继续下跌过程中。”

过去几年,全民陷入投资房地产热潮,由于没有其他好的资产可以投资,房地产成了大家一致认可的保值增值首选。全民加杠杆买房,加到现在“6个钱包”几乎被掏空,负债累累,刚需市场不断压缩。该买房的已经买了,甚至在最火的时候买了不止一套,背着高额的房贷;买不起的看着高比例首付款,依旧买不起。融e聚小编了解到,全面降准政策一出,已有卖房者提高了二手房挂牌价,但购房者没有需求的话相当于有价无市。要想刺激楼市,光靠降低房贷利率作用并不大,降低首付款比例才能拉动更多需求。

融e聚小编认为,当下经济下行环境与居民杠杆率居高不下,稳定房价及居民杠杆率才能防止泡沫加剧。结合住建部2019年稳地价、稳房价、稳预期的目标,未来楼市尤其是主要城市楼市不会出现房价大起大落,愈发趋于稳定,而刚需将成为最大受益者。融e聚小编建议刚需购房者随时关注银行相关贷款优惠政策,看准时机出手。